【Q&A文字版】香港樓市

問：//近排越嚟越多廣告，推宜家係買樓最佳機會，感覺似當年財演不斷推譚仔(2217)。加上如聚會所講，已price in利好因素，隊長認為有冇機會似97-03走勢？//

(按：本文為八月份Q&A，問答環節改寫文字版)

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隊長不是樓市專家，只能用常識作判斷。

按照佛學理論，研究事情，應從因果(cause and effect)角度出發。

試以簡單例子解釋：以柴火煲水，水滾然後冒煙。冒煙是「果」，「因」是木材與火。為甚麼火燒柴有熱能？因為樹木吸收了來自太陽的能量。再上一個因，是太陽的熱力來源，如此類推。

正如佛家所說，事物全是一環扣一環。

樓價向上(「因」)，需要經濟好、收入升，因樓市購買力源自收入；買樓須造按揭，審批要通過壓力測試。如經濟日差、失業者眾，購買力自會衰落。

另一「因」是海外，及國內資金流入香港「掃」物業。香港與澳門，曾幾何時，是國內富豪資金出逃海外的必經之路。澳門靠賭場貴賓廳、香港靠金融體系，兩地自2008年的超級榮景，很大程度來自「劏」大陸水魚。

假設一內地富豪，把10億資金，從大陸轉到香港的投資銀行，投行自不會建議老闆作定期存款，起碼勸買基金，以收取1-2%佣金；更毒則力銷或「輸爆廠」的衍生「收息」產品，狠狠地分大半身家。

保險界朋友分享：大概2015年，國內客戶為走資，在港購買大額美元保單，帶著銀聯卡來港繳交保費。尖沙嘴中港城附近的保險公司辦公室，據聞刷卡機數以百計，不停過數開單。當年國內人利用制度漏洞走資，又讓本港的保險經紀，賺到盤滿缽滿。

還有資金買車位、舖位、商廈、工廈，就算平民百姓自由行來港，也會幫趁茶餐廳、藥房、酒店，百業同時受惠。

由於這種奇特機制：14億人的資金出走，必經港、澳這兩條橋，讓「橋民」任意賺取過路費。

這是香港繁榮的因，絕非港人特別聰明。台灣無法像香港暴富，台積電(TSM)眾伙計，要日夜燒肝，把晶片做到三奈米，才可賺到外匯。不像香港，氹到條大陸水魚簽個名，隨時賺九位數字。

另外，海外資金也會經香港投資大陸，例如某美國金融交易所，亞太總部設於香港，駐港銷售人員飛到國內推廣產品，便為香港創造逾百高薪職位。

簡言之：香港的榮景，來自大陸開放，左右逢源，收買路錢「抽水」。

談談歷史：香港從何時開始起飛，變得極為繁榮？《雷洛傳》的五、六十年代，香港難言極富。

當時英國管治的香港，遍佈貪污賄賂；無數人從國內走難到港，做苦力，工廠工人。

後來香港經濟起飛，港英教科書的解釋，是港督麥理浩英明，設立廉政公署，廣建公屋、居屋。實前是1978年，鄧小平第三度復出，大陸背叛大佬蘇聯，改投美國懷抱，即所謂改革開放。

國內由文革十年，百廢待舉，人人向錢看，不談共產主義，不理民族復興；香港搖身一變，成為錢、技術、人才、貨物的中轉站。深圳鹽田港起飛前，香港葵涌貨櫃碼頭，曾是全球貨運量最高的港口，因為無數國內貨物，要經香港轉至外地。

了解到香港繁榮的因，下一問題：「因」能否延續下去？

假如某些原因，中國與西方國家，像北韓一樣，老死不相往來，香港就等於一條再沒汽車通過的收費高速公路；收費亭、加油站、服務站、餐廳、紀念品店，收入不歸零也會大減。就算港人是全球銷售之神，可把樹上雀仔氹下來，也束手無策，因為根本無車路過。

所以港府才千方百計，但求盡快與國內通關，以讓資金流出。像之前葉劉淑儀提議，減低買樓的特別印花稅，讓大陸佬再來「掃」買物業，支持樓價。

香港需要境內、外資金，持續大量「路過」，否則將會一潭死水。

大家可自行評估，未來的香港，可不可像2008-19年，繼續在中間抽水？還是這橋以後，不單無車通過，中間還築起高牆，阻隔兩邊，像前東德的柏林圍牆？

如是這樣，香港繁榮的「因」，恐怕會被毀滅。香港沒有製造業，只有公務員、炒家和銷售員。

用因果角度分析，未來路徑不難預料。但人絕少用因果分析，多用直線外推(extrapolation)，據過去十年升幅，推斷未來十年走勢。

例如納指100(QQQ)，過去十年升5倍，散戶就會斷言，未來十年QQQ會再升5倍。但這種思維相對低層次。

因果思維則會是：如QQQ要再升多5倍，要麼整體盈利增長5倍，或市盈率由當下20倍，升至100倍，或盈利、市盈率雙增。

蘋果(APPL)佔QQQ市值的14%，剛公布的業績，按年倒退一成。蘋果手機、電腦，近乎天下無敵，市佔率已很高，業績增長尚可加快？

至於另一常問問題：香港樓市會否出現97至03年式大跌勢？個人覺得，很視乎香港這條橋，最終會否真有一幅牆阻隔，尤其是被西方國家於金融方面制裁。另外，大陸陷入類似九十年代日本的「資產負債表衰退」(balance sheet recession)，亦有很大隱憂。大陸無景，自然無水流入，甚至要像恆大(3333)，沽港樓套現，班師回朝。

政治方面，很多人認為大陸攻台，只是虛張聲勢。但萬一領導人忽然普京上身？或台灣像烏克蘭一樣，被誘導至面對非開戰不可的地步？

愚見是港樓現價，折現了一個世界頂級金融中心，能長期維持繁榮的情景。不跌已偷笑，還夢想再升多五成、一倍？

但如因為將會結婚，另一半一定要買樓，則樓價升跌亦無關係，因顧及另一半的感受，至為重要。

反之，若另一半對買樓看法較具彈性，閣下大可沿用上述因果架構，深入思考後，自行判斷。

買樓好處，是免卻租樓的不便，及透過樓價上升，分享當地繁榮的紅利；但壞處則是背負一身債，及無錢供下去時的苦果。

另一條路，是先租、如樓價最終下跌，才以較低風險買入。可參考入息中位數對樓價比率，判斷樓市平貴。

圖片來源：https://ps.hket.com/article/2257104

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